Immobilien und Generation Y: Erwartungen vs. Markt

Wer heute zwischen 28 und 43 Jahre alt ist, gehört zur Generation Y. Diese Gruppe steht vor einer Wohnentscheidung, die ihre Eltern noch deutlich einfacher trafen: kaufen oder dauerhaft mieten. Die Rahmenbedingungen haben sich verschoben. Zinsen, Kaufpreise und Eigenkapitalanforderungen haben das Fenster für den Erstkauf in den vergangenen zehn Jahren erheblich verändert, auch wenn es sich seit dem Zinsanstieg 2022 wieder leicht neu justiert hat.

Was Millennials vom Wohneigentum erwarten

Generation Y hat klare Vorstellungen, die sich von denen früherer Kohorten unterscheiden. Das Einfamilienhaus am Stadtrand mit Doppelgarage steht selten oben auf der Liste. Gefragt sind stattdessen urbane Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung, Homeoffice-taugliche Grundrisse und energetisch sanierte Gebäude. Eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft aus 2023 zeigt, dass 61 Prozent der befragten Millennials beim Kauf explizit auf den Energieausweis achten, während dieser Wert bei den Babyboomern bei 38 Prozent lag.

Gleichzeitig ist die Bereitschaft gestiegen, Kompromisse bei der Fläche zu akzeptieren. Eine 78-Quadratmeter-Wohnung in zentraler Lage wird einer 120-Quadratmeter-Doppelhaushälfte 40 Kilometer vor der Stadt häufig vorgezogen. Flexibilität schlägt Quadratmeter, solange der Grundriss funktioniert.

Der Faktor Eigenkapital bleibt das größte Hindernis

Banken verlangen heute in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, oft mehr, wenn Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler eingerechnet werden. In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent, in Brandenburg bei 6,5 Prozent. Wer in München eine Wohnung für 600.000 Euro kauft, braucht allein für Kaufnebenkosten rund 50.000 bis 70.000 Euro zusätzlich zum Eigenkapitalanteil.

Für Millennials, die in teuren Städten zur Miete wohnen und dabei kaum nennenswert sparen können, ist das eine reale Barriere. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat berechnet, dass die Wohneigentumsquote bei den 30- bis 39-Jährigen zwischen 2010 und 2022 von 27 auf 22 Prozent gesunken ist. Erst seitdem die Kaufpreise in vielen Großstädten nachgegeben haben, kehren Millennials zaghaft zurück an den Markt.

Wie der Markt reagiert: Preiskorrektur und neue Segmente

Seit Mitte 2022 haben die Kaufpreise in deutschen Großstädten teils deutlich korrigiert. In Frankfurt sanken die Angebotspreise für Eigentumswohnungen laut Immoscout24 bis Ende 2023 um rund 12 Prozent gegenüber dem Höchststand, in Berlin um etwa 10 Prozent. Das klingt nach Entspannung, trifft aber auf gestiegene Finanzierungskosten: Ein Kredit über 400.000 Euro kostet bei 3,8 Prozent Zinsen monatlich rund 2.100 Euro Tilgung und Zins, was viele Haushalte mit mittlerem Einkommen an die Belastungsgrenze bringt.

Interessant ist, was sich abseits der Top-7-Städte entwickelt. Mittelgroße Städte mit 100.000 bis 300.000 Einwohnern werden für Millennials zunehmend attraktiv. Mannheim, Augsburg, Erfurt oder Rostock verzeichnen eine steigende Nachfrage von Erstkäufern aus der jüngeren Altersgruppe. In diesen Märkten sind Preise und Verfügbarkeit oft realistischer, während Infrastruktur und Arbeitgeber ebenfalls vorhanden sind. Ein guter Immobilienmakler Mannheim beispielsweise berichtet von wachsendem Interesse an Zwei- und Dreizimmerwohnungen durch Käufer unter 40, ein Trend, der sich in den Anfragen der vergangenen 18 Monate deutlich abzeichnet.

Digitale Prozesse als Kaufargument

Generation Y ist digital aufgewachsen und erwartet das auch beim Immobilienkauf. Virtuelle Besichtigungen, digitale Notartermine und Online-Kreditrechner sind keine netten Extras mehr, sondern Voraussetzung. Makler, die ausschließlich auf Printexposés und Telefon setzen, verlieren diese Zielgruppe schnell. Plattformen wie Immoscout24 und Kleinanzeigen haben ihren Algorithmus entsprechend angepasst: Angebote ohne Grundriss oder ohne mindestens fünf Fotos werden messbar seltener angeklickt.

Banken ziehen nach. Die ING und die DKB ermöglichen bereits vollständig digitale Baufinanzierungen bis zu bestimmten Kreditgrenzen. Die Volksbanken und Sparkassen experimentieren mit Online-Beratungsformaten. Das beschleunigt Entscheidungen und senkt die Hemmschwelle für Erstkäufer, die lieber selbst recherchieren als sich beraten lassen.

Bauen statt Kaufen: Die Neubaufrage

Ein erheblicher Teil der Generation Y erwägt Neubau als Alternative zum Bestandskauf. Die Erwartungen an Energieeffizienz, Raumkonzept und digitale Infrastruktur lassen sich im Bestand oft nur mit hohem Sanierungsaufwand erfüllen. Allerdings hat sich Neubau in den vergangenen Jahren massiv verteuert. Baukosten stiegen zwischen 2020 und 2023 um über 30 Prozent, bedingt durch Materialpreise, Lieferengpässe und Fachkräftemangel.

• Baukosten pro Quadratmeter: 2020 lagen diese bei rund 1.800 Euro, 2023 oft bei 2.500 Euro und mehr
• Wartezeiten: Baugenehmigungen dauern in einigen Kommunen 12 bis 24 Monate
• KfW-Förderung: Das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ fördert unter bestimmten Voraussetzungen mit zinsgünstigen Darlehen bis zu 150.000 Euro

Wer dennoch baut, profitiert mittelfristig: Niedrige Betriebskosten durch Wärmepumpe und Photovoltaik können die höheren Anfangsinvestitionen über 20 Jahre ausgleichen. Das rechnet sich besonders für Millennials, die langfristig planen und Wertstabilität über kurzfristige Liquidität stellen.

Was sich strukturell ändern muss

Der Immobilienmarkt hat sich an vielen Stellen noch nicht ausreichend auf die Anforderungen der Generation Y eingestellt. Grundrisse in Neubauprojekten sind häufig noch auf klassische Familienkonzepte ausgerichtet. Homeoffice-Zimmer, flexible Trennwände oder Gemeinschaftsflächen in Mehrfamilienhäusern sind die Ausnahme, nicht die Regel. Wer sich als junge Familie mit den Herausforderungen des Elternalltags beschäftigt, findet auf Eltern-blog Anregungen, die auch bei der Wohnraumplanung helfen können.

Gleichzeitig fehlt es an politischen Rahmenbedingungen, die Erstkäufern gezielt helfen. Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für den ersten Immobilienkauf, wie er in anderen europäischen Ländern existiert, ist in Deutschland bislang nicht flächendeckend eingeführt. Bayern hat zumindest eine Eigenheimzulage reaktiviert, andere Bundesländer diskutieren ähnliche Modelle.

Für Millennials bleibt der Immobilienkauf ein erreichbares Ziel, aber eines, das Planung, Kompromissbereitschaft und häufig auch regionale Flexibilität erfordert. Der Markt bewegt sich, wenn auch langsam. Wer den Zeitpunkt nutzt, an dem Preise korrigiert und Zinsen noch kalkulierbar sind, kann langfristig profitieren.