Anschlussfinanzierung 2026: Forward oder Prolongation?

Wer 2016 eine Immobilie finanziert hat und 2026 aus der zehnjährigen Zinsbindung läuft, trifft auf ein Zinsniveau, das etwa doppelt bis dreifach so hoch liegt wie der damalige Abschluss. Die Rate steigt, selbst wenn die Restschuld planmäßig gesunken ist. Drei Wege stehen offen: Prolongation bei der eigenen Bank, Wechsel zu einem anderen Institut, oder ein Forward-Darlehen, das den Zins für einen Aufschlag im Voraus sichert. Welcher Weg rechnet sich, hängt an drei Zahlen: Restschuld, Zinsdifferenz und Vorlaufzeit.

Was der Zinssprung konkret mit der Rate macht

Ein Beispiel mit runden Annahmen. Darlehen 300.000 Euro, abgeschlossen mit 1,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung, Rate 875 Euro im Monat. Nach zehn Jahren steht die Restschuld bei rund 236.000 Euro.

Nimmt man für die Anschlussfinanzierung einen Sollzins von 3,5 Prozent an, deckt die alte Rate von 875 Euro fast nur noch die Zinsen: rund 688 Euro Zins, knapp 190 Euro Tilgung. Das Darlehen wäre erst in über 30 Jahren getilgt. Wer die Restschuld in den nächsten 20 Jahren vollständig abbauen will, braucht rund 1.380 Euro im Monat. Das sind gut 500 Euro mehr als bisher.

Diese Lücke ist der eigentliche Grund, warum die Anschlussfinanzierung 2026 kein Verwaltungsakt ist. Die Entscheidung über Tilgungssatz und neue Zinsbindung wiegt finanziell schwerer als die Frage, ob man 0,15 Prozentpunkte günstiger abschließt.

Prolongation: schnell unterschrieben, selten der beste Preis

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung muss die Bank nach § 493 Abs. 1 BGB mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. In der Praxis kommt das Angebot oft früher, häufig sechs bis neun Monate vorher, und es ist bequem: keine Unterlagen, keine Bewertung, keine Notartermine. Angenommen wird es durch Unterschrift.

Genau diese Bequemlichkeit lässt sich die Bank bezahlen. Prolongationsangebote liegen erfahrungsgemäß über den Konditionen, die dieselbe Bank im Neugeschäft ausschreibt. Die Hausbank kalkuliert damit, dass ein Teil der Kunden nicht vergleicht.

Die Prolongation ist trotzdem die richtige Wahl in zwei Konstellationen: bei Restschulden unter etwa 50.000 Euro, weil viele Anbieter darunter gar keine Anschlussfinanzierung anbieten oder Kleindarlehensaufschläge nehmen, und wenn sich die Einkommenssituation seit Abschluss verschlechtert hat. Die eigene Bank prüft bei der reinen Verlängerung die Bonität in der Regel nicht neu, ein fremdes Institut schon. Wer als Selbstständiger zwei schwache Jahresabschlüsse vorlegen müsste, fährt mit der Prolongation besser, selbst bei 0,3 Prozentpunkten Aufschlag.

Bankwechsel: Was Abtretung und Notar tatsächlich kosten

Beim Wechsel wird die bestehende Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt, sondern an die neue Bank abgetreten. Das ist der entscheidende Punkt, weil die Abtretung deutlich billiger ist. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen üblicherweise in der Größenordnung von 0,15 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Bei 200.000 Euro Grundschuld sind das grob 300 bis 600 Euro. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn die Zinsbindung regulär ausläuft oder nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist gekündigt wird.

Die Rechnung dazu ist simpel. Wechselkosten geteilt durch den jährlichen Zinsvorteil ergibt die Amortisationszeit. Bei 200.000 Euro Restschuld bringen schon 0,1 Prozentpunkte Unterschied rund 200 Euro im ersten Jahr, die Kosten von 500 Euro sind nach gut zweieinhalb Jahren eingespielt. Über zehn Jahre Zinsbindung bleibt bei 0,2 Prozentpunkten ein Vorteil von rund 3.000 Euro netto.

Daraus folgt eine klare Linie: Ab 100.000 Euro Restschuld lohnt der Wechsel praktisch immer, wenn der fremde Anbieter mindestens 0,1 Prozentpunkte günstiger ist. Unterhalb von 50.000 Euro muss die Differenz schon 0,3 Prozentpunkte betragen, damit sich der Aufwand überhaupt bemerkbar macht.

Einzige echte Hürde ist der Zeitplan. Zwischen Antrag, Bonitätsprüfung, Abtretungserklärung und Grundbucheintrag vergehen gut sechs bis acht Wochen. Wer erst vier Wochen vor Ablauf anfängt zu vergleichen, verlängert notgedrungen bei der Hausbank.

Forward-Darlehen: der Preis für die Zinssicherung

Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für einen Abschluss in der Zukunft, üblich sind 12 bis 36 Monate Vorlauf, bei einzelnen Anbietern bis 60 Monate. Bezahlt wird das mit einem Aufschlag auf den Sollzins, der für die gesamte Laufzeit gilt, nicht nur für die Wartezeit. Die ersten Monate sind bei vielen Banken aufschlagfrei, danach wird pro Monat Vorlauf ein Bruchteil eines Prozentpunkts berechnet.

Die Spannen sind Erfahrungswerte und schwanken je nach Anbieter und Zinskurve erheblich. Entscheidend ist die Logik dahinter: Das Forward-Darlehen ist eine Versicherungsprämie. Sie lohnt sich nur, wenn der Marktzins bis zum Abschlusstermin stärker steigt als der Aufschlag.

Bei 150.000 Euro Restschuld und 24 Monaten Vorlauf mit 0,48 Punkten Aufschlag zahlt man über zehn Jahre rund 5.500 bis 6.000 Euro mehr. Der Markt müsste also in diesen zwei Jahren um gut einen halben Prozentpunkt anziehen, damit sich der Abschluss gerechnet hat. Steigt er um einen vollen Punkt, hat man rund 6.000 Euro gespart. Bleibt er, wo er ist, hat man 6.000 Euro für ruhigen Schlaf ausgegeben.

Die nüchterne Empfehlung: Ein Forward über mehr als 24 Monate ist eine Wette, keine Kalkulation. Sinnvoll ist er, wenn die Anschlussrate ohnehin an der Belastungsgrenze liegt und ein weiterer Prozentpunkt die Finanzierung kippen würde. Dann zahlt man nicht für Rendite, sondern für Planbarkeit. Wer dagegen Reserven hat und eine Sondertilgungsoption nutzt, fährt mit dem direkten Abschluss im Ablaufjahr statistisch besser.

Beleihungsauslauf: warum die Stadt den Zins mitbestimmt

Banken staffeln Konditionen nach dem Verhältnis von Restschuld zum aktuellen Immobilienwert. Die Grenzen liegen meist bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer darunter rutscht, bekommt spürbar bessere Konditionen, oft 0,15 bis 0,3 Prozentpunkte.

Das ist bei der Anschlussfinanzierung 2026 der am häufigsten übersehene Hebel. Eine 2016 in Leipzig oder Dresden gekaufte Wohnung ist heute meist deutlich mehr wert als damals, die Restschuld ist gleichzeitig um ein Fünftel gesunken. Rechnerisch liegt der Beleihungsauslauf dann oft unter 60 Prozent, nur hat das noch niemand der Bank mitgeteilt. Die Prolongation rechnet häufig mit dem alten Wert weiter.

Umgekehrt gilt das für unsanierte Ein- und Zweifamilienhäuser in strukturschwachen Lagen, wo schlechte Energiekennwerte den Verkehrswert gedrückt haben. Dort kann der Beleihungsauslauf trotz Tilgung gestiegen sein, und ein Wechsel zu einem fremden Institut mit frischer Bewertung verschlechtert die Konditionsklasse. In solchen Fällen bleibt die Hausbank meist die bessere Adresse.

Der Zeitplan für 2026

• 36 bis 24 Monate vorher: Forward-Konditionen einmal einholen, um ein Preisschild für die Sicherheit zu haben. Nicht abschließen, nur vergleichen.
• 12 Monate vorher: Restschuld zum Ablaufdatum bei der Bank schriftlich anfordern, aktuellen Verkehrswert grob schätzen, Beleihungsauslauf ausrechnen.
• 9 bis 6 Monate vorher: Angebote von mindestens drei fremden Instituten einholen, mit dem Prolongationsangebot der Hausbank vergleichen und dieses nachverhandeln.
• 3 Monate vorher: Entscheidung treffen. Beim Wechsel läuft ab hier die Abtretung über den Notar.

Wer eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren laufen hat, prüft zusätzlich das Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darf gekündigt werden, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei alten Verträgen mit 15 Jahren Bindung und 1,8 Prozent Zins ist das 2026 allerdings genau der falsche Zug, dort hält man den Vertrag so lange wie möglich.

Sonderfall Kapitalanlage und Selbstständigkeit

Bei vermieteten Objekten ändert sich die Rechnung an einer Stelle: Schuldzinsen sind als Werbungskosten absetzbar, Tilgung nicht. Ein höherer Zins kostet den Anleger netto also weniger als den Selbstnutzer, je nach persönlichem Steuersatz etwa ein Drittel bis die Hälfte weniger. Der Aufschlag eines Forward-Darlehens wird dadurch günstiger, der Anreiz zum Bankwechsel wegen 0,1 Prozentpunkten entsprechend kleiner. Wichtiger ist hier, die Zinsbindung so zu wählen, dass sie nicht mitten in eine geplante Sanierung oder einen Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist fällt.

Selbstständige und Freiberufler sollten vor jedem Wechselgedanken prüfen, welche Unterlagen das neue Institut verlangt. Üblich sind zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen plus aktuelle BWA. Wer 2024 oder 2025 ein schwaches Jahr hatte, riskiert eine Ablehnung oder einen Risikoaufschlag, der den Zinsvorteil auffrisst. Die Prolongation umgeht diese Prüfung, weil kein neuer Kreditvertrag mit neuem Schuldner geschlossen wird. Das ist bei schwankenden Einkünften oft mehr wert als 0,25 Prozentpunkte.