Immobilien München 2026: Was Kapitalanleger wissen müssen

München ist seit Jahren das teuerste Pflaster für Wohnimmobilien in Deutschland. Wer 2026 als Kapitalanleger einsteigen oder seinen Bestand erweitern will, findet einen Markt vor, der sich nach zwei Jahren Preiskorrektur neu sortiert hat. Die Zeiten der automatischen Wertsteigerung sind vorbei, das bedeutet aber nicht, dass sich Investitionen nicht mehr rechnen. Es bedeutet, dass Rechnen wieder notwendig ist.

Wo die Preise 2026 tatsächlich stehen

Nach dem Höchststand 2022, als Eigentumswohnungen in München im Mittel bei rund 9.800 Euro pro Quadratmeter lagen, folgten spürbare Korrekturen. Aktuell pendeln sich die Preise je nach Lage zwischen 7.200 und 9.000 Euro pro Quadratmeter ein. In Toplagen wie Bogenhausen, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Neubauten vereinzelt noch über 12.000 Euro aufgerufen, im Bestand sind es oft 8.000 bis 10.000 Euro.

Diese Zahlen klingen immer noch hoch, aber sie ändern die Renditekalkulation spürbar. Wer 2021 zu Spitzenpreisen kaufte und heute vermietet, erzielt häufig eine Bruttomietrendite unter 2,5 Prozent. Wer jetzt kauft, kann in Lagen wie Milbertshofen, Moosach oder Teilen von Pasing auf 3,0 bis 3,8 Prozent kommen. Kein Ausreißer, aber ein realistisches Fundament.

Mieten legen zu, doch das Gefälle wächst

Die Mietpreise folgen einem anderen Pfad als die Kaufpreise. Der durchschnittliche Angebotsmietzins für Bestandswohnungen liegt 2026 in München bei etwa 22 Euro pro Quadratmeter kalt, in Neubausegmenten deutlich darüber. Die Mietpreisbremse gilt, wird aber bei möblierten Wohnungen, bei Neubauten nach 2014 und bei substanziellen Modernisierungen nicht angewendet. Für Anleger bedeutet das: Die Wahl zwischen einem Altbau mit gesetzlich gedeckeltem Mietzins und einem modernisierten oder neu gebauten Objekt ist eine strategische Entscheidung, keine Geschmacksfrage.

Gleichzeitig wächst das Gefälle innerhalb der Stadt. Während die Innenstadt und die südwestlichen Stadtteile mit sehr hoher Nachfrage stabil bleiben, zeigen Randlagen wie Feldmoching oder Riem eine langsamere Mietsteigerung und teilweise höhere Leerstandsrisiken. Wer auf Mietsteigerungspotenzial setzt, muss Mikrolage und Infrastruktur genau prüfen, nicht nur die Stadtgrenze als Kriterium nehmen.

Finanzierung: Was die veränderten Zinsen bedeuten

Das Umfeld mit Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,2 Prozent für zehnjährige Festschreibungen (Stand Mitte 2025) verändert die Eigenkapitalanforderungen erheblich. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung und einer Finanzierung mit 80 Prozent Beleihung ergeben sich monatliche Zins- und Tilgungsraten von etwa 2.200 bis 2.400 Euro, je nach Tilgungsanteil. Eine erzielbare Nettokaltmiete von 1.400 Euro schließt diese Lücke nicht. Das Objekt muss also entweder mit deutlich mehr Eigenkapital unterlegt werden, oder der Anleger muss aus anderen Ertragsquellen querschießen.

Genau hier scheitern viele Kalkulationen, die auf dem Papier nach 2019 gemacht wurden. Das Modell „Null-Eigenkapital, Objekt trägt sich selbst“ funktioniert im Münchner Markt 2026 in den meisten Lagen nicht mehr. Anleger mit 30 bis 40 Prozent Eigenkapital haben hingegen deutlich mehr Spielraum und können auch in einem Szenario stabiler Mieten noch positiv kalkulieren. Für Praxistests und transparente Auswertungen gibt es Bewertungen nach Test.

Worauf Kapitalanleger bei der Objektauswahl achten sollten

Die Entscheidung für ein konkretes Objekt hängt an mehreren Parametern, die in München besonders eng zusammenspielen:

• Baujahr und Sanierungsstand: Gebäude mit schlechtem Energieausweis (Klasse F, G oder H) werden durch die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zunehmend zum Risiko. Sanierungskosten von 30.000 bis 80.000 Euro pro Einheit können die Rendite auf Jahre auffressen.
• Teilungserklärung und WEG-Beschlüsse: In Mehrfamilienhäusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, lohnt ein Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Hohe Rücklagendefizite sind ein verlässlicher Frühindikator für bevorstehende Sonderumlagen.
• Mieterstruktur: Eine bereits vermietete Wohnung bietet sofortige Einnahmen, bindet aber an bestehende Mietverhältnisse. Wer Modernisierungsmiete oder höhere Neumiete anstrebt, kauft besser leer oder plant mit Eigenbedarfskündigungen, die rechtlich sehr restriktiv sind.
• ÖPNV-Anbindung: In München korreliert die Nähe zu U-Bahn- oder S-Bahn-Haltestellen direkt mit der Vermietbarkeit und mit stabilen Mietpreisen. 500 Meter Fußweg zum nächsten Anschluss sind vermarktbar, 1.200 Meter deutlich schwieriger.

Wer den Einstieg in den Münchner Markt plant, kommt ohne professionelle Begleitung kaum effizient durch das Angebot. Ein erfahrener Immobilienmakler München kennt nicht nur das aktuelle Preisgefüge, sondern auch die Mikrolagen, die Objekthistorien und die häufigen Fallstricke in Altbeständen.

Steuerliche Dimension: Abschreibung als Renditebestandteil

Kapitalanleger sollten die steuerliche Wirkung nicht unterschätzen. Die lineare Abschreibung (AfA) beträgt für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, 2,5 Prozent, für neuere Bestands- und Neubauten 2,0 Prozent. Bei einem Gebäudewert von 450.000 Euro (Grundstücksanteil herausgerechnet) ergibt das jährlich 9.000 Euro abzugsfähige Werbungskosten. Zusätzlich sind Zinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen voll abzugsfähig.

Wer Denkmalschutzimmobilien erwirbt, kann in den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren 7 Prozent des Gebäudeanteils abschreiben. In Kombination mit dem Münchner Altbaubestand kann das für Anleger mit hohem Einkommenssteuersatz eine relevante Steueroptimierung sein, aber nur, wenn das Objekt grundsätzlich die Renditeanforderungen erfüllt. Steuer allein ist kein Kaufargument.

Ausblick: Wo der Markt 2026 und 2026 hingeht

Die Nachfrageseite bleibt strukturell stark. München wächst weiter, der Wohnungsneubau hinkt dem Bedarf hinterher, und die Baugenehmigungszahlen 2024 und 2025 lagen deutlich unter dem Niveau, das nötig wäre, um die Lücke zu schließen. Das spricht mittelfristig für stabile bis leicht steigende Mieten und für eine Bodenbildung bei den Kaufpreisen, die in einigen Teilmärkten bereits spürbar ist.

Wer 2026 kauft, kauft nicht in einen überhitzten Markt, sondern in einen Markt mit realistischeren Bewertungen und klarer Nachfrageunterstützung. Das Risiko liegt nicht in der Grundnachfrage, sondern in falsch kalkulierten Finanzierungen, übersehenen Sanierungspflichten und zu optimistischen Mietannahmen. Wer diese drei Punkte diszipliniert prüft, findet in München noch Objekte, die als Kapitalanlage Sinn ergeben.