Immobilie zu Lebzeiten überschreiben: Steuer 2026 im Check

Wer eine vermietete Eigentumswohnung zu Lebzeiten an die Kinder überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält, senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage oft um 25 bis 35 Prozent. Bei Steuerwerten unter etwa 450.000 Euro je Kind ist der Effekt rechnerisch null, weil der Freibetrag ohnehin alles abdeckt. Darüber wird es schnell fünfstellig. Dieser Beitrag rechnet zwei typische Fälle für 2026 durch, zeigt, wie der Nießbrauchwert entsteht, was Notar und Grundbuch kosten und wo die Übertragung mit Vorsorgevollmacht und Pflegefall kollidiert.

Warum das Thema 2026 mehr Haushalte betrifft als früher

Die Freibeträge der Schenkung- und Erbschaftsteuer stehen seit 2009 unverändert: 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 500.000 Euro zwischen Ehegatten, 200.000 Euro für Enkel. Verändert hat sich die andere Seite der Gleichung. Seit der Reform der Grundbesitzbewertung zum Jahresbeginn 2023 werden Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Ertrags- und Sachwertverfahren deutlich höher angesetzt, vor allem über längere Restnutzungsdauern und angepasste Bewirtschaftungskosten.

Die Folge: Eine 1990er-Jahre-Wohnung in München, Stuttgart oder Frankfurt, die vor der Reform knapp unter dem Freibetrag lag, liegt heute regelmäßig darüber. In Leipzig, Dortmund oder Chemnitz bleibt derselbe Wohnungstyp dagegen meist im freibetragsfreien Bereich. Die Standortfrage entscheidet also mit, ob sich der ganze Aufwand lohnt.

Rechenbeispiel Leipzig: 400.000 Euro Steuerwert

Eine vermietete Dreizimmerwohnung, Grundbesitzwert laut Feststellung 400.000 Euro, Jahreskaltmiete 14.400 Euro. Die Mutter überträgt an die Tochter und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor.

Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG, der Steuerwert sinkt auf 360.000 Euro. Der Jahreswert des Nießbrauchs ist die Nettomiete nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten, hier rund 12.000 Euro. Bei einem Vervielfältiger von 11,0, der Größenordnung für eine Person um die 70 nach der jährlich aktualisierten Sterbetafel, ergibt das einen Kapitalwert von 132.000 Euro. Davon sind nur 90 Prozent abziehbar, weil die Last anteilig auf steuerbefreites Vermögen entfällt: 118.800 Euro.

Steuerpflichtiger Erwerb: 241.200 Euro. Freibetrag: 400.000 Euro. Schenkungsteuer: null.

Ohne Nießbrauch wären es 360.000 Euro gewesen, also ebenfalls steuerfrei. In dieser Größenordnung bringt der Nießbrauch steuerlich nichts. Er bleibt trotzdem sinnvoll, weil die Mieteinnahmen und die Kontrolle über das Objekt bei der Mutter bleiben. Wer nur Steuern sparen will, braucht ihn hier nicht.

Rechenbeispiel Hamburg: 900.000 Euro Steuerwert

Zweiter Fall, gleiche Konstellation, anderer Markt: Grundbesitzwert 900.000 Euro, Jahreskaltmiete 27.000 Euro, Jahreswert des Nießbrauchs nach Abzug der Bewirtschaftungskosten 22.000 Euro, Vervielfältiger wieder 11,0.

Der Unterschied von gut 40.000 Euro entsteht doppelt: Der Nießbrauch drückt die Bemessungsgrundlage, und der niedrigere Betrag fällt in eine günstigere Tarifstufe. Die Sprünge liegen bei 75.000, 300.000 und 600.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb. Wer knapp über einer dieser Grenzen landet, sollte den übertragenen Anteil so zuschneiden, dass er darunter bleibt.

Wie der Nießbrauchwert berechnet wird und wo er gedeckelt ist

Der Kapitalwert ist das Produkt aus Jahreswert und Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und sinkt mit jedem Lebensjahr. Wer mit 65 überträgt, holt deutlich mehr heraus als mit 80. Das ist das stärkste Argument gegen Aufschieben.

Zwei Bremsen sind zu beachten. Erstens begrenzt § 16 BewG den Jahreswert auf den Steuerwert geteilt durch 18,6. Bei 900.000 Euro sind das 48.387 Euro, in normalen Mietlagen also keine Hürde. Zweitens kürzt das Finanzamt den Abzug um den Prozentsatz, zu dem der Erwerb steuerbefreit ist. Bei vermieteten Wohnimmobilien sind das die erwähnten 10 Prozent. Diese Kürzung wird in Überschlagsrechnungen regelmäßig vergessen.

Wichtig für die laufende Besteuerung: Beim Vorbehaltsnießbrauch erzielt weiterhin der Übertragende die Mieteinkünfte und führt die Abschreibung fort. Eine Verlagerung der Einkünfte auf ein Kind mit niedrigerem Steuersatz findet also nicht statt. Wer das will, muss ohne Nießbrauch übertragen oder sich auf einen Teilnießbrauch beschränken.

Der Zehnjahresrhythmus ist der eigentliche Hebel

Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung, gerechnet ab dem Tag der Ausführung der Schenkung. Bei zwei Elternteilen als Miteigentümern und zwei Kindern stehen damit pro Zehnjahresperiode 1,6 Millionen Euro Freibetrag im Raum. Teilt man die Hamburger Wohnung in zwei hälftige Miteigentumsanteile und überträgt die zweite Hälfte nach Ablauf der Frist, fällt in beiden Schritten keine Steuer an.

Zwei Punkte entscheiden über den Erfolg dieser Staffelung. Der Stichtag ist der Vollzug der Schenkung, nicht die Grundbuchumschreibung, die Monate später erfolgen kann. Und die Frist nützt nur, wer sie erlebt: Stirbt der Übertragende innerhalb der zehn Jahre, werden alle Erwerbe zusammengerechnet. Spätere Werterhöhungen der Immobilie bleiben allerdings außen vor, maßgeblich ist der Wert zum jeweiligen Schenkungsstichtag. Genau deshalb lohnt der frühe Beginn in Märkten mit steigenden Bodenrichtwerten.

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch

Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Schenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit, Übertragungen auf Verwandte in gerader Linie zusätzlich nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Das gilt auch, wenn das Kind ein Restdarlehen übernimmt oder einen Teilkaufpreis zahlt, und es gilt unabhängig vom Steuersatz des Bundeslandes, also in Hamburg mit 5,5 Prozent genauso wie in Bayern mit 3,5 Prozent. Geschwister und Schwiegerkinder fallen nicht darunter.

Die Nebenkosten richten sich nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar. Beurkundung des Übertragungsvertrags, Vollzug, Eigentumsumschreibung und Eintragung des Nießbrauchs summieren sich bei einem Geschäftswert um 400.000 Euro überschlägig auf 2.500 bis 3.500 Euro, bei 900.000 Euro auf etwa das Anderthalbfache. Gegenüber einer vermiedenen Erbschaftsteuer von 40.000 Euro ist das eine Randgröße, gegenüber einer Steuerersparnis von null ein echter Verlust.

Was in der Praxis schiefgeht

• Nießbrauch nur im Vertrag, nicht im Grundbuch: Ohne Eintragung in Abteilung II steht das Recht bei Insolvenz oder Zwangsvollstreckung gegen das Kind im Rang hinten.
• Keine Rückforderungsrechte vereinbart. In den Vertrag gehören Rückübertragungsansprüche für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder ohne Zustimmung verkauft.
• Lastenverteilung ungeregelt. Von Gesetzes wegen trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, das neue Dach oder die Fensteranlage aber der Eigentümer, also das Kind ohne Mieteinnahmen. Diese Verteilung lässt sich im Vertrag abweichend regeln und sollte es auch.
• Laufende Finanzierung übersehen. Grundschuld und Darlehen bleiben bestehen, die Bank muss der Übertragung zustimmen. Eine übernommene Restschuld mindert den Erwerb, kann beim Übertragenden aber ein teilentgeltliches Geschäft auslösen.
• Spekulationsfrist falsch eingeschätzt. Die Schenkung selbst ist kein Veräußerungsgeschäft, das Kind tritt jedoch in Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten der Eltern ein. Verkauft es innerhalb der Zehnjahresfrist der Eltern, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Pflegefall, Sozialamt und Vorsorgevollmacht

Reicht das eigene Einkommen für das Pflegeheim nicht, prüft der Sozialhilfeträger zurückliegende Schenkungen. Der Rückforderungsanspruch wegen Verarmung nach § 528 BGB erlischt zehn Jahre nach Vollzug der Schenkung und geht bis dahin auf den Träger über. Der vorbehaltene Nießbrauch wirkt hier zweischneidig: Die Mieteinnahmen bleiben als einzusetzendes Einkommen beim Übertragenden, die Immobilie selbst ist aber kein verwertbares Vermögen mehr. Unterhaltsrückgriff auf Kinder findet nur statt, wenn deren Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt.

Die zeitliche Schnittstelle wird oft unterschätzt. Wer nicht mehr geschäftsfähig ist, kann nicht mehr schenken. Ein gerichtlich bestellter Betreuer darf Schenkungen nur in engen Grenzen vornehmen, ein Zehnjahresplan lässt sich so nicht retten. Eine notarielle Vorsorgevollmacht, die den Formanforderungen des Grundbuchamts genügt und ausdrücklich zu Grundstücksgeschäften und zu Schenkungen im Rahmen des Üblichen ermächtigt, hält die Gestaltung offen. Eine handschriftliche oder auf Formularen erteilte Vollmacht reicht für die Grundbuchumschreibung nicht.

Wann Vererben die bessere Wahl bleibt

Liegt der Steuerwert des gesamten Vermögens je Kind unter dem Freibetrag, bringt eine Übertragung keinen steuerlichen Vorteil und kostet Flexibilität sowie vierstellige Notargebühren. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie absehbar innerhalb weniger Jahre verkauft werden soll, denn das Kind erbt die Spekulationsfrist der Eltern und erhält keine neue Abschreibungsgrundlage.

Empfehlenswert ist die Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt dort, wo der Steuerwert je Kind spürbar über 450.000 Euro liegt, der Übertragende unter 75 ist und mindestens zehn Jahre Lebenserwartung realistisch sind. Dann trägt die Konstruktion. Ein Punkt gehört noch auf die Liste: Die Zehnjahresfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nach § 2325 BGB beginnt bei einem Nießbrauch am gesamten Objekt nach gefestigter Rechtsprechung nicht zu laufen, weil der Schenker den Genuss behält. Enterbte oder quotenmäßig benachteiligte Geschwister können sich also auch nach fünfzehn Jahren noch auf die Schenkung berufen. Wer das ausschließen will, braucht einen notariellen Pflichtteilsverzicht der übrigen Kinder, abgeschlossen im selben Termin.