Barrierefreiheit im Neubau: Was sich wirklich ändert

Wer heute ein Mehrfamilienhaus plant, stößt früher oder später auf ein Thema, das vor zehn Jahren noch als Randnotiz galt: Barrierefreiheit. Mittlerweile ist sie kein freiwilliges Gütemerkmal mehr, sondern ein struktureller Bestandteil moderner Bauplanung. Bauordnungen auf Länderebene, das Gebäudetyp-E-Gesetz und die Novelle der DIN 18040 formen gemeinsam einen regulatorischen Rahmen, der Bauherren und Projektentwickler zwingt, frühzeitig umzudenken.

Was das konkret bedeutet, zeigt sich am deutlichsten in den Zahlen. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aus dem Jahr 2023 erfüllen weniger als 3 Prozent des deutschen Wohnungsbestands die Mindestanforderungen an barrierefreies Wohnen. Gleichzeitig wird bis 2035 ein Bedarf von rund 3 Millionen barrierefreien oder barrierearmen Wohneinheiten prognostiziert. Diese Lücke ist kein abstraktes Zukunftsproblem, sondern ein handfestes Marktversagen, das Neubauprojekte direkt betrifft.

Was die Norm wirklich fordert

Die DIN 18040-2 definiert, was eine Wohnung barrierefrei macht: stufenlose Zugänge, Türbreiten von mindestens 90 Zentimetern im Lichten, bodengleiche Duschen, ausreichende Bewegungsflächen vor Sanitärobjekten und ein Aufzug ab dem vierten Obergeschoss. Das klingt nach Kleinigkeiten, hat aber erhebliche Auswirkungen auf Grundriss, Tragwerk und letztlich auf die Kosten.

Besonders die Türbreiten sind ein unterschätzter Faktor. Standardtüren in konventionellen Grundrissen sind häufig 80 Zentimeter breit, bisweilen schmaler. Wer auf 90 Zentimeter aufweitet, verliert je nach Wandaufbau zwischen 10 und 15 Zentimeter Nutzfläche pro Tür. Bei einem Grundriss mit sechs Innentüren summiert sich das schnell auf mehrere Quadratmeter, was in der Wohnfläche direkt sichtbar wird.

Mehrkosten: Was Bauherren realistisch einkalkulieren müssen

Schätzungen der Bundesarchitektenkammer beziffern die Mehrkosten für barrierefrei geplante Neubauten auf 3 bis 6 Prozent gegenüber konventionellen Projekten. Bei einem mittelgroßen Mehrfamilienhaus mit einem Bauvolumen von 4 Millionen Euro bedeutet das zwischen 120.000 und 240.000 Euro zusätzlichem Aufwand. Dabei ist der Aufzug einer der größten Einzelposten: Ein Personenaufzug für vier Stockwerke kostet in der Errichtung zwischen 50.000 und 80.000 Euro, die Wartung schlägt mit weiteren 2.000 bis 4.000 Euro jährlich zu Buche. Wer im selben Zug auch die Heiztechnik zukunftssicher plant, findet Fachwissen zur Wärmetechnik, das bei der Auswahl effizienter Wärmepumpenlösungen für Mehrfamilienhäuser hilft.

Diese Kosten lassen sich allerdings teilweise kompensieren. Förderprogramme der KfW, insbesondere das Programm 159 für altersgerechtes Umbauen, stehen auch Neubauprojekten offen, sofern bestimmte Ausstattungsmerkmale nachgewiesen werden. Einige Bundesländer stocken die Bundesförderung mit eigenen Programmen auf. Bayern zahlt beispielsweise Zuschüsse über das Bayerische Wohnraumprogramm, wenn barrierearme Standards im geförderten Segment umgesetzt werden.

Konsequenzen für Planung und Grundriss

Barrierefreiheit beginnt nicht beim Innenausbau, sondern beim Bebauungsplan. Erschließungswege, Parkraumplanung, Hauszugänge und die Lage des Aufzugs müssen vom ersten Entwurf an integriert gedacht werden. Projekte, die Barrierefreiheit nachträglich einarbeiten, zahlen dafür in der Regel deutlich mehr als Projekte, die sie von Anfang an berücksichtigen.

Ein typisches Beispiel: Ein Bauträger in Regensburg wollte nachträglich einen Aufzug in ein bereits genehmigtes Projekt integrieren. Der Schacht erforderte eine Änderung der Statik, die Treppenhausbreite musste angepasst werden, und der Brandschutz war neu zu konzipieren. Die Mehrkosten lagen am Ende bei knapp 90.000 Euro, obwohl der Aufzug selbst nur 65.000 Euro kostete. Wer den Immobilien Regensburg-Markt kennt, weiß, dass solche Planungsfehler in einem angespannten Segment die Rendite eines gesamten Projekts gefährden können.

Für den Grundriss bedeutet barrierefreie Planung konkret mehr Flächeneffizienz im Erschließungsbereich, dafür weniger Spielraum bei der Privatfläche. Architekten müssen zunehmend mit engeren Toleranzen arbeiten, ohne dass die Wohnqualität leidet. Das ist eine gestalterische Herausforderung, die erfahrene Planungsbüros von weniger erfahrenen unterscheidet.

Auswirkungen auf Vermarktung und Zielgruppen

Barrierefreie Wohnungen sprechen eine breitere Zielgruppe an, als es auf den ersten Blick scheint. Ja, ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen profitieren direkt. Aber auch Familien mit Kleinkindern, Menschen nach Unfällen oder schlicht Bewohner, die schwere Einkäufe transportieren, schätzen stufenlose Zugänge und breite Türen. Die Vermarktung profitiert davon, auch wenn der Effekt schwer messbar ist.

Messbar ist dagegen die Leerstandsquote. Barrierearme Wohnungen in Lagen mit hohem Seniorenanteil verzeichnen laut Immobilienverband IVD eine um bis zu 30 Prozent kürzere Vermarktungsdauer als vergleichbare konventionelle Objekte. Das ist ein Argument, das institutionelle Investoren zunehmend in ihre ESG-Bewertungen einfließen lassen.

Technische Standards und ihre Grenzen

Die DIN 18040 ist ein Rahmen, kein Allheilmittel. Sie unterscheidet zwischen „barrierefrei“ und „rollstuhlgerecht“. Letzteres ist die strengere Kategorie, die unter anderem Bewegungsflächen von 150 mal 150 Zentimetern vor allen Bedienelementen verlangt. Nicht jedes Neubauvorhaben muss diesen Standard erfüllen, aber Bauherren sollten wissen, was sie tatsächlich planen und was der Markt in ihrer Zielregion erwartet.

• Barrierefrei nach DIN 18040-2: Mindeststandard für öffentlich geförderte Wohnungen in den meisten Bundesländern
• Barrierefrei R (rollstuhlgerecht): Erweiterte Anforderungen, relevant für Sozialwohnungen und seniorenspezifische Projekte
• Barrierearmes Wohnen: Kein gesetzlich definierter Begriff, aber häufig in Förderbescheiden und Exposés verwendet

Diese Unterscheidung ist nicht akademisch. Wer einem Mieter oder Käufer eine „barrierefreie“ Wohnung verspricht, ohne die DIN-Anforderungen vollständig zu erfüllen, riskiert Rückabwicklungen und Schadensersatzforderungen. Anwälte, die auf Baurecht spezialisiert sind, berichten von einer deutlichen Zunahme solcher Streitfälle seit 2020.

Langfristige Perspektive für Investoren

Barrierefreiheit ist kein Trend, der sich wieder legt. Die demografische Entwicklung, verschärfte EU-Vorgaben durch den European Accessibility Act und wachsende Erwartungen institutioneller Anleger sorgen dafür, dass der Druck auf Neubauprojekte weiter steigen wird. Wer heute plant, plant für Gebäude, die in 40 oder 50 Jahren noch am Markt sein werden.

Investoren, die barrierefreie Standards als Kostenfaktor betrachten, verlieren dabei eine wichtige Perspektive aus dem Blick: Ein Gebäude, das bereits heute zukunftsfähig gebaut ist, spart spätere Nachrüstkosten, bleibt länger vermarktbar und ist für eine breitere Nutzergruppe geeignet. Das senkt das langfristige Risiko, auch wenn es die kurzfristige Rendite leicht drückt. In einer Assetklasse, die auf stabile Cashflows ausgelegt ist, ist das ein vernünftiger Tausch.