Fenster austauschen 2026: Kosten in vermieteten Wohnungen

Ein Fenstertausch mit Dreifachverglasung in einer vermieteten Eigentumswohnung kostet 2026 je nach Material und Stadt zwischen rund 1.000 und 1.900 Euro pro Fenster inklusive Einbau. Über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB fließen davon jährlich 8 Prozent des umlagefähigen Anteils zurück, was in der Praxis auf eine Amortisationszeit von etwa 18 Jahren hinausläuft. Entscheidend ist dabei nicht die Kaltmiete, sondern der Instandhaltungsabzug, der Förderbescheid und die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft überhaupt mitzieht.

Preisspannen 2026: was ein Fenster tatsächlich kostet

Die Angebotspreise, die Fensterbauer für ein Standardformat von etwa 1,30 x 1,30 Meter mit Dreifachverglasung aufrufen, liegen 2026 grob in diesen Bereichen, jeweils inklusive Ausbau des alten Elements, Montage nach RAL und Entsorgung:

• Kunststoff (PVC-U, weiß, Standardformat): etwa 800 bis 1.200 Euro
• Holz-Aluminium: etwa 1.300 bis 1.900 Euro
• Aluminium, thermisch getrennt: etwa 1.400 bis 2.100 Euro

Dazu kommen Positionen, die in Erstangeboten gern fehlen und am Ende 15 bis 25 Prozent der Fenstersumme ausmachen: Innen- und Außenfensterbänke, Putz- und Malerarbeiten an den Laibungen, Rollladenanpassung, bei Obergeschossen eventuell ein Gerüst oder eine Hebebühne. Wer ohne diese Posten kalkuliert, verschätzt sich bei sieben Fenstern leicht um 2.000 Euro.

Regional gibt es Unterschiede, aber kleinere als oft vermutet. Das Fenster selbst kommt aus industrieller Fertigung und kostet in Leipzig dasselbe wie in Dortmund. Auseinander gehen die Montagestundensätze: In Nordrhein-Westfalen liegen sie spürbar über dem sächsischen Niveau, was bei einer Wohnung mit sieben Fenstern auf einen Unterschied im niedrigen vierstelligen Bereich hinausläuft. Umgekehrt treibt der Leipziger Gründerzeitbestand die Kosten über die Bauform: Kastenfenster, große Formate, Sprossenteilung und in Erhaltungssatzungsgebieten Vorgaben zur Ansichtsbreite. Dortmunder Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre sind in dieser Hinsicht unkomplizierter.

Kunststoff, Holz-Alu oder Aluminium

Für die vermietete Eigentumswohnung im Geschosswohnungsbau ist Kunststoff der Normalfall. Nicht weil es das beste Material wäre, sondern weil das Verhältnis aus Anschaffungspreis, Wartungsfreiheit und Nutzungsdauer bei einer Anlageimmobilie nichts Besseres hergibt.

Massives Holz scheidet bei Kapitalanlagen praktisch aus, weil der wiederkehrende Außenanstrich Kosten verursacht, die niemand umlegen kann. Aluminium rechnet sich erst, wenn große Elemente statisch schmale Rahmen verlangen. Holz-Alu ist die Antwort auf Auflagen, nicht auf Renditeüberlegungen: In Leipziger Erhaltungssatzungsgebieten ist es oft die einzige Variante, die durch die Genehmigung kommt.

Beim U-Wert gilt eine doppelte Schwelle. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt beim Austausch von Fenstern in Wohngebäuden maximal 1,3 W/(m²K) für das gesamte Fenster. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude setzt deutlich darunter an, bei 0,95 W/(m²K). Wer Fördermittel will, muss also hochwertiger bauen, als das Gesetz fordert. Dreifachverglasung ist dafür Pflicht, Zweifachverglasung erfüllt zwar das GEG, scheidet aber aus der Förderung aus.

Der Punkt, an dem die meisten Rechnungen scheitern: das Gemeinschaftseigentum

Außenfenster einer Eigentumswohnung gehören einschließlich Rahmen zum Gemeinschaftseigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt. Ein einzelner Eigentümer kann sie also nicht eigenmächtig austauschen lassen, auch dann nicht, wenn er die Rechnung komplett selbst trägt.

Seit der WEG-Reform genügt für bauliche Veränderungen ein einfacher Mehrheitsbeschluss nach § 20 WEG. Wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG: Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile und sind die Kosten nicht unverhältnismäßig, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen. Kommt diese Mehrheit nicht zustande, zahlen nur die Zustimmenden, dürfen die Fenster dafür aber auch allein nutzen.

Praktisch heißt das: Die eigene Kalkulation ist wertlos, bevor der Punkt auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung steht. Rechnen Sie bei einer Gemeinschaft ab etwa 20 Einheiten mit zwei Versammlungszyklen, also eineinhalb bis zwei Jahren von der ersten Anfrage beim Verwalter bis zum Baubeginn. Auch der Förderantrag läuft dann über die Gemeinschaft, nicht über den einzelnen Eigentümer.

Förderung: 15 oder 20 Prozent, aber nur vor Auftragserteilung

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle gibt es über die Bundesförderung für effiziente Gebäude einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor und ist die Maßnahme darin enthalten, kommen 5 Prozentpunkte dazu, insgesamt also 20 Prozent. Die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gedeckelt, mit Sanierungsfahrplan liegt die Grenze höher. Beim Fenstertausch spielt der Deckel in der Regel keine Rolle, weil die Summen darunter bleiben.

Zwei Bedingungen kippen den Zuschuss regelmäßig. Erstens: Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt sein. Ein Liefer- und Leistungsvertrag ist nur zulässig, wenn er die Förderzusage als aufschiebende Bedingung enthält. Zweitens ist bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle ein eingetragener Energieeffizienz-Experte für Planung und Baubegleitung verpflichtend. Dessen Honorar ist anteilig förderfähig, muss aber eingeplant werden.

Prüfen Sie die Konditionen vor dem Beschluss der Gemeinschaft noch einmal in der aktuellen Richtlinienfassung. Förderquoten und Deckel sind in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden.

Was § 559 BGB übrig lässt

Umlagefähig sind 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr. Vorher gehen zwei Posten ab: Fördermittel nach § 559a BGB und der Instandhaltungsanteil, also der Teil, der ohnehin für die Reparatur oder den Ersatz der alten Fenster fällig geworden wäre. Je älter und maroder die Bestandsfenster, desto höher dieser Abzug. In der Praxis werden je nach Zustand oft 20 bis 50 Prozent angesetzt, bei vollständig abgängigen Fenstern eher am oberen Rand.

Zwei Beispiele, gerechnet mit 30 Prozent Instandhaltungsabzug und 15 Prozent Förderung:

1. Dortmund, 62 m², Bau 1968, sechs Kunststofffenster: Gesamtkosten 7.200 Euro, Zuschuss 1.080 Euro, Eigenanteil 6.120 Euro. Abzüglich 30 Prozent Instandhaltung bleiben 4.284 Euro umlagefähig. 8 Prozent davon sind 343 Euro im Jahr, also 28,60 Euro im Monat oder 0,46 Euro je Quadratmeter.
2. Leipzig, 68 m², Gründerzeit, sieben Holz-Alu-Fenster mit Sprossenteilung: Gesamtkosten 13.200 Euro, Zuschuss 1.980 Euro, Eigenanteil 11.220 Euro. Umlagefähig bleiben 7.854 Euro, daraus 628 Euro im Jahr, 52,40 Euro im Monat oder 0,77 Euro je Quadratmeter.

Beide Fälle amortisieren sich über die Umlage in knapp 18 Jahren. Das ist kein Zufall. Die Rückflussdauer hängt allein vom Instandhaltungsabzug ab, nicht von der Investitionssumme und nicht von der Wohnungsgröße: Bei 30 Prozent Abzug sind es rund 17,9 Jahre, ohne Abzug 12,5 Jahre, bei 50 Prozent Abzug 25 Jahre. Wer die Amortisation verkürzen will, muss also beim Instandhaltungsanteil argumentieren, mit Fotos des Altzustands, Dokumentation von Undichtigkeiten und dem Einbaujahr.

Als Verzinsung gelesen: Der Eigenanteil nach Förderung bringt bei 30 Prozent Instandhaltungsabzug rund 5,6 Prozent jährlich, solange der Mieter zahlt und bleibt. Das liegt über den Konditionen eines Modernisierungsdarlehens. Darin steckt das eigentliche Argument für die Maßnahme, nicht in der Energieeinsparung, denn die kommt beim Mieter an.

Kaltmiete, Kappungsgrenze und der Sechsjahreszeitraum

Die Höhe der Kaltmiete entscheidet nicht darüber, ob sich der Tausch rechnet, sondern nur darüber, wie viel Umlagevolumen zur Verfügung steht. § 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.

Ein reiner Fenstertausch bleibt mit 0,46 bis 0,80 Euro je Quadratmeter weit darunter. Eng wird es, wenn die Gemeinschaft innerhalb derselben sechs Jahre Dach, Fassade und Heizung angeht. Dann ist das Budget bei einer Bestandsmiete von 6,50 Euro schnell ausgeschöpft, und die zuletzt umgelegte Maßnahme fällt faktisch aus der Finanzierung heraus. Wer in Leipzig oder Dortmund eine Wohnung mit Altmietvertrag unter der 7-Euro-Schwelle hält, sollte die Reihenfolge der Maßnahmen deshalb vor dem ersten Beschluss durchrechnen und die teuerste zuerst umlegen.

Formal gilt: Die Modernisierung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 555c BGB), die Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB muss die Kosten aufschlüsseln und den Instandhaltungsabzug nachvollziehbar machen. Die Erhöhung greift mit Beginn des dritten Monats nach Zugang. Fehlt die Ankündigung oder lagen die angekündigten Kosten deutlich unter den abgerechneten, verschiebt sich der Erhöhungsbeginn um weitere sechs Monate. Das ist der häufigste Formfehler privater Vermieter.

Steuer: sofort absetzen oder auf fünf Jahre verteilen

Der Fenstertausch ist bei einer vermieteten Wohnung in der Regel Erhaltungsaufwand und damit im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar. Alternativ lässt sich der Aufwand nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was sich lohnt, wenn der Abzug sonst ins Leere läuft oder in Folgejahren ein höherer Grenzsteuersatz erwartet wird. Der Zuschuss mindert die abziehbaren Aufwendungen, abgesetzt wird also nur der Eigenanteil.

Eine Falle betrifft Käufer: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung über 50 Jahre. Bei einer Wohnung mit 110.000 Euro Gebäudeanteil ist die Grenze bei 16.500 Euro netto erreicht, und ein Fenstertausch für 13.200 Euro frisst sie fast allein auf. Wer kurz nach dem Kauf saniert, sollte die Maßnahme entweder bündeln und bewusst in die Abschreibung geben oder bis nach Ablauf der Dreijahresfrist warten.

Den Steuerbonus für energetische Sanierung nach § 35c EStG gibt es hier nicht, er gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum.

Wann der Tausch nicht trägt

Bei einer geplanten Haltedauer unter zehn Jahren lohnt die Maßnahme allein über die Umlage nicht, weil der Rückfluss erst nach 18 Jahren abgeschlossen ist. Der Rest muss dann über den Verkaufspreis hereinkommen, und neue Fenster schlagen sich im Kaufpreis selten in Höhe ihrer Kosten nieder. Verkaufsabsicht innerhalb von fünf Jahren spricht gegen den Tausch.

Ebenso bei Gebäuden, deren Fassade oder Dach in absehbarer Zeit ohnehin ansteht: Werden Fenster vor einer Außendämmung getauscht, sitzen sie in der falschen Ebene, und die Dämmung wird am Anschluss teuer oder bauphysikalisch problematisch. Die Reihenfolge lautet Fenster und Dämmung gemeinsam, nicht Fenster zuerst.

Klar dafür spricht dagegen die Kombination aus Einfachverglasung oder Zweifachverglasung vor 1995, sichtbar defekten Dichtungen, Schimmelmeldungen des Mieters an den Laibungen und einer Haltedauer über 15 Jahre. In dieser Lage ist der Instandhaltungsanteil ohnehin hoch, die Maßnahme also früher oder später unvermeidbar, und jedes Jahr Warten verschiebt nur den Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung zu laufen beginnt.