Separate Zimmer: Was Käufer heute wirklich suchen

Jahrelang galt das offene Wohnkonzept als Inbegriff modernen Lebens. Küche, Essen und Wohnen flossen ineinander, Wände wurden als Hindernisse betrachtet, Raumgrenzen aufgelöst. Heute zeichnet sich eine merkliche Gegenbewegung ab. Wer derzeit aktiv nach Eigentum oder Mietobjekten sucht, stellt Anforderungen, die Makler und Eigentümer in dieser Deutlichkeit vor einigen Jahren kaum erlebt haben: Ein separates Arbeitszimmer ist kein nettes Extra mehr, sondern für viele Interessenten schlicht Voraussetzung.

Vom Open-Plan-Hype zur Rückbesinnung

Der Wandel vollzog sich nicht über Nacht, aber er beschleunigte sich spürbar seit 2020. Als Millionen Menschen dauerhaft von zuhause arbeiteten, wurde schnell klar, was offene Grundrisse nicht leisten können: akustische Privatsphäre, visuelle Trennung von Arbeit und Freizeit, einen Raum, den man nach Feierabend schließen kann. Eine Videokonferenz am Küchentisch, während der Partner in zehn Metern Entfernung kocht und die Kinder durch den Flur laufen, ist keine Ausnahme geblieben, sondern wurde für viele Alltag.

Laut einer Umfrage des Immobilienportals ImmoScout24 aus dem Jahr 2023 nannten 61 Prozent der Befragten ein separates Arbeitszimmer als wichtiges oder sehr wichtiges Kriterium bei der Wohnungssuche. Zum Vergleich: 2018 war dieses Kriterium in vergleichbaren Erhebungen kaum explizit erfasst worden, weil die Nachfrage marginal war.

Was Interessenten konkret nachfragen

Es geht dabei nicht nur um das klassische Bürozimmer hinter einer geschlossenen Tür. Die Nachfrage ist differenzierter. Interessenten unterscheiden zunehmend zwischen verschiedenen Raumfunktionen, die sie explizit benennen:

• Arbeitszimmer: Mindestens 10 bis 12 Quadratmeter, Fenster, Türe mit Schallschutz, möglichst nicht angrenzend an Kinderzimmer oder Küche.
• Gästezimmer: Besonders bei Paaren ab 40 Jahren stark nachgefragt, oft kombinierbar mit Hobbyraum oder Bibliothek.
• Kinderzimmer als echte Rückzugsorte: Keine Durchgangszimmer, eigene Fensterfront, ausreichend Wandfläche für Möbel.
• Abgetrennte Schlafdimension: Schlafzimmer, die klar vom Wohnbereich getrennt sind und keine offene Verbindung zum Esszimmer haben.

Diese Anforderungen treffen besonders ältere Bestandsimmobilien mit klassischen Grundrissen ins Positive. Viele Altbauwohnungen aus den 1950er bis 1980er Jahren, die jahrelang als unmodern galten, erleben gerade eine Neubewertung. Separate Küche, einzelne Zimmer mit Türen, klare Raumaufteilung: Was früher renovierungsbedürftig wirkte, entspricht heute exakt dem Wunschbild vieler Suchender. Stall-liebe behandelt Pferdehaltung und den Alltag rund um Stall und Tiere.

Regionale Unterschiede und Preisentwicklung

In Ballungsräumen spiegelt sich der Trend bereits in den Preisen. Wohnungen mit vier oder mehr separaten Zimmern bei gleicher Gesamtfläche erzielen in Städten wie Frankfurt, Hamburg oder München bis zu 8 Prozent höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare offene Grundrisse. Das zeigen aktuelle Auswertungen von Angebotspreisen aus dem ersten Quartal 2024.

Interessant ist die Entwicklung auch außerhalb der Großstädte. In mittelgroßen Städten und im Umland hat sich der Suchradius vieler Interessenten deutlich ausgeweitet, weil Homeoffice die tägliche Pendelstrecke irrelevanter gemacht hat. Ein Immobilienmakler Dortmund berichtet beispielhaft, was sich bundesweit beobachten lässt: Die Nachfrage nach Objekten mit vier und mehr Zimmern hat sich seit 2021 stabilisiert auf einem Niveau, das deutlich über dem Vor-Corona-Schnitt liegt, während Zwei-Zimmer-Wohnungen ohne klare Raumtrennung länger im Angebot bleiben.

Architektur im Rückwärtsgang

Für Neubauprojekte bedeutet dieser Wandel eine handfeste Herausforderung. Viele Projekte, die zwischen 2015 und 2020 geplant wurden, setzen konsequent auf offene Grundrisse. Verkaufsgespräche für solche Einheiten dauern heute oft länger, und Makler berichten von Interessenten, die explizit nach Möglichkeiten fragen, nachträglich Wände einzuziehen.

Einige Bauträger reagieren bereits. Grundrisse werden flexibler geplant, Trennwände werden als optionale Ausbaustufe angeboten, und Exposés weisen neuerdings prominent auf die Anzahl separater Zimmer hin, nicht nur auf die Gesamtquadratmeterzahl. Das ist ein kleines, aber signifikantes Detail: Früher stand die Wohnfläche im Vordergrund. Heute wird zunehmend nach der Zimmeranzahl und Raumaufteilung gefiltert.

Was Verkäufer und Vermieter daraus mitnehmen sollten

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte die Raumaufteilung aktiv kommunizieren. Das klingt selbstverständlich, ist es aber in der Praxis oft nicht. Viele Exposés nennen Zimmerzahlen, ohne klarzumachen, ob es sich um echte separate Räume handelt oder um Durchgangszimmer, Nischen oder offene Bereiche, die im Grundriss als Zimmer ausgewiesen werden.

Konkrete Empfehlungen für die Vermarktung:

• Grundriss immer mit Maßen veröffentlichen, nicht nur als Skizze.
• Fotos zeigen echte Raumgrenzen, nicht nur Weitwinkelaufnahmen, die Offenheit simulieren.
• Zimmerfunktionen im Text vorschlagen, also nicht nur „4 Zimmer“, sondern „Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Kinderzimmer, separate Küche“.
• Schallschutzeigenschaften ansprechen, wenn relevant, denn das ist für Homeoffice-Nutzer ein echter Entscheidungsfaktor.

Der Blick auf die kommenden Jahre

Es wäre voreilig, den offenen Grundriss für tot zu erklären. Für bestimmte Zielgruppen, kinderlose Paare, junge Alleinlebende, ältere Menschen mit Platzmangel, bleibt er attraktiv. Aber der Markt hat sich ausdifferenziert. Die Einheitsformel „offen gleich modern“ gilt nicht mehr pauschal.

Was sich abzeichnet, ist eine klarere Segmentierung. Auf der einen Seite Objekte mit offenen, fließenden Grundrissen für urbane Käufer mit bestimmten Lebensstilvorstellungen. Auf der anderen Seite Immobilien mit klar abgetrennten Zimmern, die für alle attraktiv sind, die Arbeit, Familie und Rückzug räumlich trennen wollen oder müssen. Beide Segmente haben ihre Käufer. Aber das zweite Segment wächst, und die Preisdynamik folgt.

Für Investoren, die in Bestandsimmobilien schauen, könnte das Umdenken eine konkrete Chance bedeuten. Altbauobjekte mit klassischer Zimmeraufteilung, die lange als schwer vermittelbar galten, sind neu zu bewerten. Der separate Raum ist kein Relikt vergangener Wohnvorstellungen. Er ist, zumindest für einen wachsenden Teil der Suchenden, wieder das Wichtigste an einer Wohnung.